KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR? 

​

Kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşmeye kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmesinde kullanımı bırakılan şeyin, ne kadar süreliğine bırakıldığı hususunda anlaşma bulunduğu takdirde bu kira sözleşmelerine “Belirli süreli kira sözleşmeleri” denir. Kullanımı için herhangi bir süre belirtilmeyen sözleşmelere ise “Belirsiz süreli kira sözleşmeleri” denir. Kira sözleşmesi birçok yolla sona erebilir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi, bildirim (fesih) yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde karşımıza çıkar.

​

​

BİLDİRİM (FESİH) YOLUYLA SONA ERDİRME:

 

Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde düzenlenmiştir.

​

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.

 

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

​

Kanundan da anlaşılacağı üzere belirli süreli kira sözleşmelerinde bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Kiracı sözleşmeyi sona erdirmek isterse 15 gün önceden kiraya verene bildirebilir ve evi tahliye edebilir. Böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi otomatik olarak bir kira yılı uzar.

 

Kiraya veren her ne kadar sözleşmeye devam etmek istemese de sürenin bitimine dayanarak kiracının evden çıkmasını isteyemez. Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen diğer uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı için de kiraya veren için de bu ihtarın yazılı yapılması şarttır.

​

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman genel fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirken kiraya veren yine 10 yıllık uzama süresinin ardından sonraki uzama senesinde genel fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

​

​

DAVA YOLUYLA SONA ERDİRME 

 

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

​

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

​

b. Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

​

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
 

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

​

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

​

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

​

​

Yeniden kiralama yasağı

​

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

​

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen 1 ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz 3 yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

​

​

Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi

​

Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

​​​

​